سلام
اگر بخواهم مفهوم سرقفلی را تعریف بکنم ابتدا” باید سه مفهوم اصلی حقوقی را برای شما تعریف بکنم اول مفهوم عرفی و رایج سرقفلی هستش که همون حق کسب، پیشه و تجارت هستش که به اشتباه یا به تسامح به جای سرقفلی مرد استفاده قرار میگیره حق کسب، پیشه و تجارت حقی است تبعی و تدریج الحصول که پس از ایجاد رابطه استیجاری و در اثر فعالیت مستاجر در طول مدت اجاره در چارچوب مقررات روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 برای مستاجر محل کسب ایجاد میشه و مستاجر هنگام تخلیه این مبلغ رو طبق نظریه کارشناس از مالک دریافت میکنه این مبلغ به مساحت ملک،رونق تجاری شهرت تاجر بستگی داره اما در تعریف سرقفلی به معنای واقعی و خص اون طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و اون حقی است مالی که به تبع ماکیت منافع برای مستاجر محل کسب تحقق می یابد یعنی سرقفلی مبلغی است که موجر یا مالک در ابتدای اجاره ی محل کسب با توافق طرفین از مستاجر دریافت میکنه و قابلیت انتقال به غیر رو با منافع عین مستاجره داره در صورت تحقق شرایط هنگام تخلیه این مبلغ به نرخ عادله روز به مستاجر پرداخت میشه اما اصل سوم یا مفهوم سوم تعریف مالکیت هستش مالکیت یک حق عینی ، مطلق ، انحصاری و دائمی هستش که بر اساس قاعده ید، تسلیط و قصد اعمال حق قدرت هرگونه بهره برداری معقول به شخص از مال خودش رو امکان پذیر میکنه بحث اولی که اینجا مطرح میشه در خصوص شخصیه که با پرداخت مبلغ هنگفتی مبادرت به خرید امتیاز یا حق سرقفلی مغازه ای میکنه آیا اینجا چیزی که ایجاد شده عقد بیع به مفهوم قانونی اون هست یعنی مفهوم مالکیت موضوع ماده 30 قانون مدنی است مسلما” جواب خیره
عقد منعقده اجاره هست و مستاجر صرفا” مالک منافع عین مستاجره میشه اهمیت موضوع در جاییه که مثلا” در شهر اردبیل در خصوص بازار سرای حاج یوسف دو ماه پیش ضرب العجلی در خصوص تخلیه مغازه ها و مسدود کردن درب ورود و خروج از طرف شهرداری صادر شده و به جهت اینکه بیش از هفتاد سال قدمت ساخت داره امکان ریزش ساختمان وجود داره اینجا اختلاف بین مالک عین و مالک منافع پیش میاد طبق ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مالک عین بایستی حق کسب پیشه و تجارت و همچنین حق سرقفلی به نرخ عادله روز رو به مالکین منافع یعنی مستاجرین که الان هستش پرداخت کنه این درحالیست که طبق نظریه مشورتی 05/17 مصوب سال 89 حق کسب پیشه و تجارت قائم به عین است یعنی در صورتی که تلف و مسلوب المنفعه شدن به عین مال برگرده مالک نیازی به پرداخت حق کسب پیشه تجارت نداره یعنی در مسئله مبتلا به سرای جاج یوسف بین مالکین و مستاجرین نقض قانونی مشخصه و معلوم نیست که بایستی این حق به چه نرخی به نرخ عادله روز سرقفلی یا حق کسب و پیشه پرداخت بشه یا خیر
معتقدم یک راه حل اساسی برای حل کلیه مشکلات وجود داره اینکه واگذاری منافع محل کسب جدا از اعیان اون ممنوع بشه.